Comisiones en el alquiler de vivienda: por fin el Gobierno actúa

Cualquier persona que en los últimos cinco o seis años haya alquilado una vivienda, seguramente tendrá que haberse enfrentado a toda una serie de tesituras que, en mayor o menor grado, habrán condicionado directamente todo el proceso de alquiler.

Una de las situaciones con la que seguramente se habrá encontrado es con una escasa oferta de viviendas en alquiler. En un libre mercado, si a una escasa oferta le sumamos una alta demanda, lo habitual es que el precio suba, o eso al menos nos dice la ley de oferta y demanda. Asimismo, esta falta de vivienda en alquiler y estos elevados precios se acuciarán especialmente en aquellas localidades de mayor tamaño donde suele existir una mayor demanda de vivienda.

Evidentemente, lo aquí señalado es una manifestación muy escueta. Este asunto ha sido y sigue siendo objeto de multitud de debates entre la doctrina experta en la materia, pues el mercado de la vivienda en nuestro país tiene toda una serie de particularidades propias que derivan de cómo se ha venido fraguando a lo largo de los años y que, lógicamente, afectan directamente tanto a los precios como al stock de vivienda disponible en alquiler.

A los elevados precios y la dificultad de encontrar vivienda debemos sumar que una parte considerable de las viviendas en alquiler en España se gestionan por inmobiliarias o profesionales de este sector. Y esto, ¿en qué solía traducirse? Pues que en una cantidad nada desdeñable de casos, estas inmobiliarias solían cobrar en concepto de comisiones un mes de renta al interesado en la vivienda (más el correspondiente IVA, lógicamente). Esto implicaba que la persona que necesitara alquilar una vivienda tuviera que hacer frente para acceder al inmueble a un primer mes de renta, un mes de fianza y un mes de renta más un 21% de IVA en concepto de honorarios para la inmobiliaria. Y esto en el mejor de los casos, pues tampoco resultaba raro que el arrendador pudiera solicitarle alguna garantía adicional.

Lógicamente, todo esto suponía un primer desembolso económico del ciudadano totalmente desproporcionado para acceder a lo que debería ser considerado un bien de primerísima necesidad, un techo bajo el que vivir de una forma digna. Pues, si el interesado no pasaba por el aro, si no abonaba todo lo indicado, no accedía a la vivienda.

Sin dinero, no hay hogar donde vivir. Sin abonar a la inmobiliaria su comisión, no podías alquilar. Como dicen las estrofas de la canción Pay me my money down, cuyo origen se asocia a los estibadores de las Islas Georgias del Sur, y que ha sido versionada por cantantes como Bruce Springsteen, "I thought I heard the captain say, Pay me my money down. Tomorrow is our sailing day. Pay me my money down. Pay me, you owe me. Pay me my money down. Pay me or go to jail" (Me pareció escuchar al capitán decir págame por adelantado. Mañana es nuestro día de navegación. Págame por adelantado. Págame, me debes. Págame por adelantado. Págame o irás a la cárcel).

Pues bien, tras la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se ha producido una modificación del artículo 20 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos y, más concretamente, de su primer apartado, donde se ha incluido la siguiente limitación: "Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador". Es decir, desde la entrada en vigor de esta reforma, desde el pasado 26 de mayo, ninguna inmobiliaria puede cobrar comisiones al arrendatario que accede a una vivienda cuando dicho arrendamiento se encuentra en el ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Argucias para evadir la ley

Sin embargo, es posible seguir encontrando inmobiliarias que, o bien indican expresamente que cobran esta comisión, o bien pretenden ocultar dicho cobro bajo la apariencia de un servicio adicional que contrata el interesado en alquilar la vivienda. En este segundo caso, por pura casualidad, no porque haya una clara y burda intención de evadir lo que indica la Ley (nótese aquí la ironía) los honorarios por este servicio coinciden con un mes de renta más el IVA correspondiente, y son servicios que si el interesado no acepta, aunque no los haya solicitado, le impedirán acceder al arrendamiento de esa vivienda.

Lógicamente, un incumplimiento expreso de la norma no es admisible. Tampoco resulta admisible intentar saltar el propósito de la norma con una tosca manipulación, pues como señala el artículo 6 del Código Civil en su apartado cuarto, "los actos realizados al amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude de ley y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiere tratado de eludir".

Por ello, por lo indicado hasta el momento, lo recomendable es que toda aquella persona que se haya visto obligada a abonar una comisión en estos casos a la inmobiliaria, por un lado, le exija su inmediata devolución tras la firma del arrendamiento y, por otro lado, ponga en conocimiento de las autoridades de consumo de la comunidad autónoma donde se encuentra dicho inmueble, para que puedan proceder al inicio de un expediente sancionador contra la empresa infractora.

Evidentemente, la nueva redacción del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no deja duda alguna sobre la ilicitud de este tipo de prácticas. Sin embargo, antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que una inmobiliaria pretendiera cobrar alguna cantidad económica al inquilino resultaba un comportamiento jurídicamente muy cuestionable.

Así, debemos pensar que no suele existir vínculo contractual alguno entre el interesado en alquilar el inmueble y la inmobiliaria. En la práctica totalidad de los casos, el interesado llama al teléfono que se contiene en el anuncio de alquiler (que suele encontrarse publicado en webs genéricas de anuncios de viviendas en venta y/o alquiler), queda con la inmobiliaria y esta se limita a abrir la puerta del piso para que pueda ver en qué condiciones se encuentra. Ni hay contrato, ni se presta servicio alguno al arrendatario. El contrato se encuentra suscrito con el arrendador, es a este a quien se presta el servicio de encontrar a una persona dispuesta a alquilar el inmueble. Y por si lo señalado no fuera suficiente, no son raras las ocasiones en las que la inmobiliaria no sólo pretendía el cobro de dicha comisión, sino que intentaba que el interesado le firmase un documento por el que reconociese el abono de una indemnización en el supuesto de que arrendase esta vivienda directamente con el arrendador o a través de otra inmobiliaria.

Con anterioridad a la modificación normativa que es objeto del modesto análisis que efectuamos en este artículo, como ya tuve la oportunidad de comentar en este mismo espacio, era posible encontrar resoluciones judiciales de distintas audiencias provinciales que se pronunciaban en el sentido aquí comentado. Es decir, no hay contrato, ergo el cobro de dichas comisiones es total y absolutamente improcedente. Es cierto que la gran mayoría de sentencias se refieren a comisiones al interesado en comprar una vivienda (esto seguramente se deba a que las comisiones en estos casos son más elevadas que en los supuestos de arrendamiento y, consecuentemente, los afectados tienen un mayor incentivo para judicializar el conflicto), pero los argumentos recogidos en estas resoluciones son extrapolables en su totalidad al supuesto del arrendamiento.

Limitación legal expresa

En resumidas cuentas, como indica el Código Civil en su artículo 1257, "los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley. Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada". Sin lugar a dudas, aunque el cobro de estas comisiones fuera más que discutible, que el legislador haya decidido evitarlas de forma expresa en la Ley de Arrendamientos Urbanos es un hecho positivo. Ya no nos encontramos en el campo de la interpretación jurídica. Ahora hay una limitación legal expresa.

Sin embargo, no podemos terminar estas páginas sin antes señalar algunas reflexiones sobre la aplicación futura de este logro obtenido por los arrendatarios, por este pequeño balón de oxigeno en un mercado en los que los precios no dejan de subir a pesar de que se trata de un bien de primera necesidad, con todo lo que ello supone para quien elige o se ve obligado a residir en régimen de alquiler.

No podemos olvidar que, como hemos recogido en párrafos anteriores, esta modificación tiene su origen en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, sobre la que determinados grupos políticos se han pronunciado expresamente en contra.

Habrá que esperar a ver si el nuevo Gobierno que salga del próximo encuentro electoral previsto para el 23 de julio decide modificar esta norma, derogarla en su totalidad o derogarla en parte, y si estas posibles modificaciones terminarán afectando o no a la modificación del artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Si los protagonistas de la película Casablanca vivieran de alquiler, podrían decir "siempre nos quedarán los tribunales".

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Miguel Ángel Serrano es vicepresidente de FACUA.