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Te explicamos qué puede hacer tu comunidad de propietarios si no queréis viviendas turísticas en el edificio.

El crecimiento descontrolado que está experimentando la vivienda turística genera graves perjuicios: provoca el encarecimiento del alquiler, expulsando de los barrios a sus habitantes tradicionales y deteriora la convivencia de los vecinos.

El aumento de los pisos para alquiler turístico en los centros de las ciudades está encareciendo el precio de los alquileres para residencia habitual y termina expulsando a los vecinos de estas zonas, gentrificando los barrios, destruyendo la imagen, la cultura y la tradición de estos entornos urbanos e impidiendo que se garantice de forma efectiva el derecho a la vivienda.

La convivencia en los barrios con alto número de viviendas turísticas también se está viendo afectada, ya que los residentes habituales tienen que sufrir en muchas ocasiones los inconvenientes que suponen los horarios, ritmos y actividades que realizan los turistas. Resulta difícil que estos últimos, que solo van a pasar unos días en la ciudad, se adapten a las normas de convivencia de los vecinos.

La actividad turística tiene una enorme importancia pero debe desarrollarse en equilibrio y ser compatible con el desarrollo sostenible de las ciudades y sus gentes, el derecho a la vivienda y la calidad de vida de los habitantes de las ciudades.

Es imprescindible que se regule esta actividad, se establezcan limitaciones a las viviendas turísticas y haya un control efectivo que evite abusos y especulación. Es preciso ademas tener en consideración que cada vez más viviendas turísticas están en manos de empresasy grandes tenedores de inmuebles.

Las autoridades públicas deben intervenir ante este fenómeno, con normativa eficaz que frene el uso especulativo de la vivienda para uso turístico, limitándola y garantizando una adecuada oferta inmobiliaria de alquiler para uso residencial.También ejerciendo el control sobre estos negocios, sancionando los incumplimientos con multas y cese de actividad.

¿Qué pueden hacer los vecinos de los barrios afectados y las comunidades de propietarios?

En primer lugar, para poder destinar la vivienda al alquiler turístico se deberá contar con las autorizaciones administrativas autonómicas o locales correspondientes. Si consideras que la actividad es ilegal y carece de ellas puedes presentar denuncia ante la autoridad competente en materia de turismo de tu comunidad autónoma y ante el ayuntamiento de tu localidad. También puedes denunciar en tu ayuntamiento si en la vivienda se producen continuos ruidos y molestias vecinales.

¿La comunidad puede prohibir el alquiler turístico o solo limitarlo?

Si en el título constitutivo (escritura de división horizontal) o en los estatutos de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal figura expresamente la prohibición de que los inmuebles no puedan destinarse al uso turístico, la comunidad puede proceder a ordenar la cesación de dicha actividad.

Si en el título constitutivo o en los estatutos se incluye la prohibición genérica de actividad comercial en los inmuebles, se considera por el Tribunal Supremo en sentencias de 27 y 29 de noviembre de 2023 que la actividad del alquiler turístico es comercial y por tanto tendría cabida en esa prohibición, por lo que la comunidad de propietarios, al igual que en el caso anterior, puede ordenar el cese de dicha actividad.

Si en título constitutivo o en los estatutos no figura ninguna prohibición al respecto, los propietarios de los inmuebles pueden ejercer la actividad de alquiler turístico que puede ser limitada por acuerdo de la comunidad conforme al artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal o pueden instar una modificación de los Estatutos.

El actual artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su apartado 12, se ocupa de regular los acuerdos de la Junta de propietarios relacionados con la posibilidad de limitar o condicionar el alquiler o explotación turística de los pisos pertenecientes a un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal.

Así, el artículo 17.12 de la ley establece que los acuerdos de la junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas:

El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%”.

Para aprobar la limitación del alquiler turístico o poner condiciones para su ejercicio por la Comunidad de propietarios bastará el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. No obstante, para modificar los Estatutos e incorporar la prohibición del alquiler turístico hay actualmente distintas interpretaciones sobre el alcance del artículo 17.12 y los votos necesarios para dicho acuerdo.

Hay sentencias de audiencias provinciales que señalan que el acuerdo para prohibir las viviendas turísticas en los Estatutos requiere de las 3/5 partes y otras que señalan que es exigible la unanimidad. Así que el Tribunal Supremo deberá pronunciarse al respecto.

¿El acuerdo de limitar o prohibir tiene efectos retroactivos?

El acuerdo que adopte la Junta de propietarios limitando o prohibiendo el alquiler turístico no tiene efectos retroactivos y solo vinculará, después de adoptado el acuerdo comunitario, a los propietarios que quieran destinar su vivienda en el futuro a dicha actividad.

Por tanto, el acuerdo comunitario que prohíbe el uso turístico de los inmuebles no puede aplicarse con efectos retroactivos a las viviendas que contaban previamente a dicho acuerdo con la autorización correspondiente.

Inscripción del acuerdo de limitación en el Registro de la Propiedad

Si la Comunidad quiere prohibir el alquiler de viviendas turísticas en el edificio debe convocar una Junta de Propietarios incluyendo en el orden del día expresamente el acuerdo de prohibición del destino de la vivienda como alquiler turístico.

El acuerdo debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculados a la misma.

¿Puede acordar la comunidad que los pisos destinados a uso turístico paguen más cuota de gastos comunes?

El artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal también establece la posibilidad de que la Comunidad de propietarios acuerde aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios cuyas viviendas han sido destinadas al alquiler turístico.

Este acuerdo requiere también la mayoría de votos a favor de los 3/5 del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. El acuerdo no tiene carácter retroactivo, por lo que se aplicará desde el momento en que se adopte.

Acción de cesación de actividades no permitidas por la comunidad de propietarios

Si la Comunidad tiene prohibido el alquiler turístico en el edificio pero un propietario destina su vivienda a tal fin, la Comunidad puede ejercitar la acción de cesación de dicha actividad al amparo de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal:

“Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.

Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.

Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento”.